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Qu’appelle-t-on usufruit en immobilier ?

La pleine propriété est un terme juridique désignant trois types de droits : l’usus ou le droit d’utiliser le bien selon ses convenances, le fructus ou le droit de percevoir les revenus issus d’une éventuelle mise en location, et l’abusus ou le droit d’en disposer.

Dans un démembrement de propriété, les droits exercés sur la pleine propriété sont scindés en deux. Ainsi, on distingue l’usufruit d’une part et la nue-propriété d’une part.

C’est l’usufruit qui conserve les droits de l’usus et du fructus, tandis que la nue-propriété est limitée au droit d’abusus. En d’autres termes, le nu-propriétaire a uniquement le droit de posséder le bien et de décider de son éventuelle revente.

En effet, l’usufruitier n’est pas autorisé à mettre le bien en vente sans l’autorisation expresse du nu-propriétaire. Toutefois, il est possible de mettre en vente séparément l’usufruit de la nue-propriété, et ce, également sur accord du nu-propriétaire.

La convention d’usufruit fixe les obligations des deux parties. L’usufruitier étant celui qui peut occuper le bien immobilier et jouir de ses éventuels revenus locatifs, il lui incombe de payer les impôts fonciers lors de la déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu. De même, il est tenu de payer l’impôt sur la fortune. L’usufruitier se charge également de supporter les dépenses liées aux travaux d’entretien et de réparation. Les gros travaux de rénovation, d’extension ou de transformation sont toutefois à la charge du nu-propriétaire. En effet, l’usufruitier n’a pas le droit d’effectuer des travaux ayant pour objet de réaliser des changements sur le bien.

Le démembrement peut être viager ou temporaire. Dans le premier cas, il s’éteint au décès de l’usufruitier. En cas de démembrement temporaire, celui-ci prend fin à la période fixée par les deux parties. C’est à l’extinction du démembrement que le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire du bien.

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